حقوق المستأجر عند فسخ عقد الإيجار مبكرًا
عقد الإيجار هو اتفاقية قانونية تربط بين المالك والمستأجر لاستخدام ملكية معينة لفترة زمنية محددة. ومع ذلك، قد تحدث أحيانًا مواقف تجعل من الضروري فسخ هذا العقد قبل انتهاء مدته. في الإمارات، تنص القوانين على إجراءات معينة يجب اتباعها لفسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته.
أسباب شائعة تدفع المستأجرين لإنهاء عقد الايجار قبل انتهاء مدته:
- عقد عمل جديد لا يمكنك تفويته.
- انزعاج من بعض الجيران أو ازدحام الحي.
- ترغب في تغيير أسلوب حياتك واكتشاف مجتمع جديد.
- أُرهقت من طول فترة التنقل بين محل الإقامة والعمل.
- السفر المفاجئ في غضون أيام إلى بلدك مرة أخرى بسبب ظروف شخصية.
من ناحية أخرى، قد يكون السبب هو إنهاء عقد ايجاري طلب مالك العقار إخلاء المستأجر للعقار قبل إنتهاء مدة العقد. لذلك، أيَا ما كان سبب إنهاء عقد الإيجار فمن الضروري على المستأجر أن يكون على دراية بقانون الإيجارات في دبي أو قانون الايجارات ابوظبي على حسب الولاية التي يقيم بها. والتي توفر شرح لجميع شروط الاستئجار في الإمارات، ولتجنب أي مسائلات قانونية؛ نركز في هذا المقال على الأمور الواجب مراعاتها عند اتخاذ قرار فسخ عقد الإيجار.
هل يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار؟
| ينظم القانون رقم 26 الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري عام 2007 العلاقة بين أصحاب العقارات والمستأجرين، حيث أنه لا ينص على أيّ بند يخص الإنهاء المبكر للعقود، غير أنّه ينظم العلاقة بين الطرفين المتعاقدين ما دام هذا العقد ساريًا. |
نصت قوانين الإمارات – دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو بلدية ابوظبي – وغيرهم من المؤسسات الحكومية على التالي:
- وجوب تحديد مدة معينة متفق عليها لإستئجار العقار والموقَّع عليها في عقد الإيجار المستخرج من منصة ايجاري. حيث ينتهي العقد بانتهاء هذه المدة المحددة.
- بمجرد انتهاء المدة المحددة ولم يقم مالك العقار بفسخ عقد ايجار الشقة، فإن العقد يجدد تلقائيًا ما لم يتم إبلاغك بالإنهاء.
لكن؛ عند رغبة المستأجر في إنهاء العقد قبل المدة المتفق عليها، فعليه الرجوع والتفاوض مع المالك، والوصول إلى حل نهائي لتسوية كافة الحقوق والمتطلبات من ناحية الطرفين.
| المادة رقم (7) المندرجة تحت القانون رقم 26، تنص على “إذا كان عقد الإيجار صحيحًا من الجهة القانونية فلا يجوز أخذ قرار الفسخ من طرف واحد أثناء فترة صلاحيته؛ ويجوز فقط في حالة التراضي ودفع الغرامات المستحقة بناءً على ذلك”. |
ماذا يترتب على فسخ العقد مبكرًا من قبل المستأجر؟
يجب على المستأجر أن يكون على علم بالشروط المدرجة في قوانين الإيجار وعقد الإيجار قبل اتخاذ قرار إنهاء العقد. وعليه يجب أن ينتبه للتالي:
على المستأجر دفع ما تبقى من إيجار الأشهر حتى نهاية العقد، أو دفع مبلغ معين تتفق عليه مع المالك لتجنب التعرض للمساءلة القانونية. وبذلك، اذا كنت قد دفعت الإيجار مسبقًا فلا يتعين على صاحب العقار من الناحية القانونية رد أي بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على ذلك في بندٍ خاص.
| في هذه الحالة ينصحك مساكن بالانتباه للتالي: 1. تحديد قيمة غرامة فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر قبل انتهاء المدة، وقيمة التعويض عن فسخ عقد الإيجار من قِبل المالك. 2. إدراج بند في عقد الإيجار يحدّد مُدة الإخطار، لا تقل عن (90) يومًا. سواء لإنهاء العقد أو لإجراء تعديلات عليه. |
ما هي خطوات إنهاء عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته؟
1. التحقق من بنود العقد
بعد إطلاعك على قانون الإجارات في الإمارة التي تقطن بها وما تنص عليه حيال قرار الفسخ المبكر للعقد. عليك الآن كمستأجر العودة إلى عقد الإيجار الخاص بك والتحقق من وجود أيّة بنود متعلقة بفسخ العقد أو الغرامات المترتبة عند الإخلال بأي بند أو شرط متفق عليه مُسبقًا.
علاوةً على ما سبق، طالما لم يُدرِج مالك العقار (المؤجر) بندًا خاصًا بفسخ العقد ضمن بنود عقد الإيجار الخاص بالوحدة التي تقطنها، فلا يُعتبر مالك العقار مُلزمًا من الجهة القانونية بإجراء أي خطوات تسهيلية تجاهك عند الإخلاء وفسخ عقد الايجار قبل انتهاء مدته.
2. التفاوض مع مالك العقار
في حالة أخذ قرار فسخ عقد الإيجار، فننصحك بالتواصل مع المُأجر وبدء التفاوض معه للتوصل إلى أفضل اتفاق يناسب الطرفين. حيث أن أمامك إحدى الخيارين: إمّا أن تدفع الغرامة بهدف التعويض عن فسخ عقد الإيجار أو تعرض على مالك العقار إمكانية إيجاد مستأجر بديل قبل مغادرتك للعقار، وفي هذه الحالة لن تتحمل أي خسارة وربما يؤدي هذا إلى إسقاط الغرامة.
هل تبحث عن عقارات للايجار في الامارات؟ تواصل معنا من أجل استشارة مجانية
3. ايجاد عقار بديل
هنا .. تمهل قبل إنهاء عقد الإيجار وتفاوض مع المالك على المدة التي تحتاجها للبقاء في العقار لحين العثور على مكان إقامة جديد لك. يمكنك إيجاد شقق للإيجار عبر موقع مساكن، الخيارات متنوعة والأسعار مناسبة.
4. إنهاء عقد ايجاري
اختر طريقة انهاء العقد إما عن طريق التطبيق الالكتروني “إيجاري” في إمارة دبي وتطبيق “توثيق” في إمارة أبوظبي، أو مراكز أمناء الخدمات العقارية. وعليه يجب عليك الانتباه إلي ما يلي:
- يتم إنهاء العقد فورًا في حال الالغاء عبر الموقع الالكتروني أو التطبيق الذكي.
- لا تتطلب الخدمات الالكترونية دفع أي رسوم.
- تستغرق الخدمة 4 ساعات كحد أقصى في حال الإلغاء عبر مراكز أمناء الخدمات العقارية.
- تتطلب مراكز أمناء الخدمات العقارية رسوم إلغاء قدرها 40 درهم إماراتي.
ومن الجدير بالذكر أن في حال انتهاء العقد في الموعد المحدد، فسيتم إنهاء عقد ايجاري آليًا.
الأسئلة الشائعة
هل ينتهي العقد في حال تم بيع العقار لمالك جديد؟
انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر بالاستمرار في إشغال هذا العقار وفقاً لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، ذلك شريطة أن يكون هذا العقد ثابت التاريخ.
هل يمكن للمستأجر العودة للسكن بعد ترميمه أو هدمه وإعادة بنائه؟
يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجِّر بهدمه وإعادة بنائه، أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقار وترميمه.
هل يمكن أن يزيد المؤجر قيمة الإيجار عند نهاية العقد أو قبل نهاية العقد؟
لا يجوز للمالك بأي طريقة زيادة بدل الإيجار للعقارات السكنية قبل انقضاء سنتين من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر. هنالك العديد من الخطوات التي يمكنك القيام بها من أجل التعامل مع الارتفاع غير القانوني للإيجارات في دبي مثل رفع شكوى للجهات المختصة – لجان فض المنازعات الإيجارية.