حقوق المستأجر في قانون الايجارات ابوظبي

تسعى دولة الإمارات إلى وضع قوانين للعقارات تضبط بها العلاقة بين المستأجرين والمؤجرين، وتحافظ على حقوق كل منهم. إلى جانب المحافظة على قيمة العقار في المنطقة بهدف زيادة الاستثمارات وتحقيق الاستقرار للمستأجرين. وفي إمارة أبوظبي، لوحظ ارتفاع عدد السكان وازدياد الطلب على عقارات للايجار. مما أدى إلى توفير كافة أنواع الوحدات السكنية من شقق؛ وفلل؛ وبيوت؛ استوديوهات. وقد تم سن العديد من القوانين التي تنظم عملية الإيجار في الإمارة. لذلك يجب على كل من المستأجرين والملاك معرفة قانون الايجارات ابوظبي. 

إليك من مساكن كل ما يلزمك معرفته عن قوانين إستئجار العقارات في إمارة أبوظبي، تابع المقال.

قانون الايجارات ابوظبي .. وأحدث التعديلات لقانون 20 لسنة 2006

في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لینظم التعامل في العديد من القضايا التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر مثل قيمة الإيجار، وسياسات الإخلاء، وتسليم العقار، وغيرها. علما بأن القانون قبل التعديل، رقم 4 لسنة 2010، لم يكن يسمح للمؤجر أن یطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتھاء العقد. وانطلاقاً من هذا القانون الأساسي لإمارة أبوظبي، تم إجراء عدد من التغييرات على عقارات الايجار التي تعكس بدورها عوامل مختلفة ليتم تعديل القانون إلى ما هو عليه اليوم. 

يقدم مساكن مقارنة مبسطة لقانون الإيجارات الجديد في أبوظبي بعد التعديل عليه خلال السنوات السابقة:

عام الإصدار	رقم التعديل	تفاصيل التعديل
2006	قانون أبوظبي رقم 20	إصدار قانون الإيجار بشأن العقود والعلاقة بين المستأجرين والملاك.
2010	قانون أبوظبي رقم 4	يحق للملاك بشكل قانوني مطالبة المستأجرين بالإخلاء + تحديد سقف الإيجار بنسبة 5% دون فترة إشعار مطلوبة.
2011	قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4	إنشاء “نظام بلدية أبوظبي للتوثیق” لعمل إجراءات تسجيل عقد الإيجار.
2012	قرار إداري رقم 1	إصدار لوائح لشغل وحدة سكنية.
2012	قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 32	عدم تجاوز الزيادة السنوية للإيجار عن 5%
2016	قرار مجلس أبوظبي 13	يجب على المستأجرين دفع رسوم السكن 3٪ من قيمة الإيجار الكلي إلى بلدية أبوظبي.
2016	قرار مجلس أبوظبي 14	إعادة سقف الإيجار السنوي بنسبة 5٪
2017	تعديل رقم 20	قرارات فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي هي نھائیة وملزمة للطرفین.

ولفهم أعمق لتفاصيل التعديلات السابقة، تابع مع مساكن شرح مفصل لأهم نقاط قانون الايجار الجديد في أبوظبي:

تسجيل العقارات

عام 2011، سن مجلس أبوظبي التنفيذي مجموعة من القوانين والقرارات المفروضة على مالكي العقارات وتتمحور حول تسجيل العقود الايجارية ابوظبي. حيث تتبع بلدية أبوظبي نظام توثيق للمحافظة على سجلات عقود الإيجار والبيانات المتعلقة في العقار.

كما يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً في اللغة العربية والإنجليزية أو باللغة العربية فقط ليتم قبوله ضمن قانون توثيق عقود الإيجار في أبوظبي.

وفي عام 2012 تم تنظيم عملية تسجيل العقود بصورة أكبر وإقرار زيادة التفاصيل الواجب ذكرها في عقد الاستئجار، ليشتمل على:

• البيانات المتعلقة بالممتلكات (إذا كان العقار تجارياً أم سكنياً أو تجارياً أو صناعياً).
• تفاصيل ومعلومات المالك. 
• تفاصيل ومعلومات المستأجر.

ووفقاً لقانون الإيجارات في بلدية أبوظبي يجب على أصحاب العقارات تسجيل عقاراتهم وعقود الإيجار في بلدية أبوظبي.

إلى جانب ذلك يُنصح المستأجرين بطلب شهادة تسجيل العقار وقراءتها جيداً قبل اتخاذ قرار استئجار في أبوظبي. 

رفع سقف الإيجار في أبوظبي

قانون رقم 32

وفقاً للقانون الذي تم إصداره عام 2010، تم تحديد الزيادات السنوية لأسعار الإيجار بنسية 5%. ولكن في وقت لاحق عام 2012 أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي القانون رقم 32 الذي نص على إلغاء رفع سقف الإيجار بنسبة 5% وسمح لأصحاب العقارات برفع مبالغ الإيجار بما يتوافق مع السوق العقاري.

كما فرض هذا المرسوم على صاحب العقار تقديم إشعار للمستأجر قبل مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر على أن يشمل الأسعار الجديدة والتغيير الحاصل عليها وتعدل هذا القانون أيضاً فيما بعد.

أما في الوقت الحاضر فيتم تطبيق القانون الذي يحدد سقف الإيجار بنسبة 5% على العقارات المستأجرة في أبوظبي ويحق لأصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات برفع الإيجار ضمن هذا الحد؛ بشرط إشعار المستأجرين قبل شهرين على الأقل من تاريخ تجديد العقد.

مدة إشعار المستأجر

ومن القوانين التي ضمنت حقوق المستأجر في أبوظبي ومالك العقار على حدٍّ سواء؛ قرار مجلس أبوظبي التنفيذي أنه يتوجب على مالك العقار إصدار إشعار بإخلاء العقار من قبل المستأجر قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد. بذلك عليه اتباع إجراءات الإخلاء الرسمية المفروضة من قبل إمارة أبوظبي، وعلى أن تخدم فترة الإشعار كلا الطرفين.

 كما جاء في قانون حقوق المستأجر في قانون ايجارات أبوظبي أنه يتعين على أصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات إشعار المستأجرين قبل شهرين بخصوص أي تعديلات يرغبون بإجرائها على محتوى نص عقد الإيجار وينطبق ذلك على رفع قيمة الإيجار أو طلب الإخلاء أو إجراء أي تغييرات على ما تضمنه عقد الإيجار.

لديك استفسار؟ تواصل مع مساكن 

رسوم البلدية 

من القوانين التي جاءت في حماية حقوق المستأجر أبوظبي أيضاً هو رسوم البلدية التي يترتب على المستأجر في أبوظبي دفعها وتختلف نسبة هذه الرسوم وفقاً لنوع الوحدة السكنية.

حيث يتوجب على مستأجري الشقق دفع نسبة رسوم تصل إلى 5% من عقد الإيجار. أما الفلل فتم تحديد نسبة 7.5% من قيمة عقد الإيجار.

من الجدير بالذكر أن هذه الرسوم تنطبق على جميع الوحدات السكنية في أبوظبي شريطة ألا تقل عن 450 درهم إماراتي. ومما يسعنا ذكره هنا أنه وعلى الرغم من أن إجمالي المبلغ يصبح واجب السداد منذ اليوم الأول من سريان عقد الإيجار. إلا أنه يمكن تقسيطها على دفعات شهرية حتى يتمكن المتعاملين من السداد ويتم دفع هذه الرسوم للبلدية نفسها لا أصحاب العقارات.

لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي 

مما جاء في قانون الايجارات ابوظبي استحداث ما يسمى لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي للاستماع لأقوال المستأجر والمالك في حال وجود نزاع على الإيجار. حيث تستمع اللجنة إلى طرفي النزاع وما يقدمانه من مطالبات ودفاعات من الخصوم والشهود وأي شخص آخر.

وعادة ما تعقد الجلسات باللغة العربية مع توفر مترجم فوري لغير الناطقين بها. ومن الجدير بالذكر أنه لا يتم تقديم طلب فض النزاع بين المستأجر والمالك ما لم يكن العقد مسجلاً لدى نظام التوثيق في بلدية أبوظبي.

المستندات المطلوب تقديمها للجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي:

1. طلب مركز فض المنازعات الأصلي.
2. العريضة الأصلية مع نسخة من عقد الإيجار.
3. نسخة من جواز السفر.
4. الرخصة التجارية (في حال كان أطراف النزاع عمال وليس أفراد).
5. المفوض الرئيسي (في حال كان مقدم الطلب يمثل طرف آخر).

نصائح هامة من خبراء العقارات في مساكن

1. التأكد من أن المالك قد سجل ملكیته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شھادة التسجیل.
2. مراجعة عقد الإيجار، وفحص جمیع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصیانة والرسوم الاخرى.
3. يسري عقد الإيجار حتى نھاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافیة على النحو المتفق علیه بین الطرفین.
4. يتوجب على المالك إشعار المستأجر قبل شهرين من طلب الإخلاء أو زيادة مبلغ الإيجار أو إجراء أي تغيير.
5. رفع دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي إذا وجد المستأجر نفسه في نزاع قانوني حول الإيجار.
6. لا يمكن لمالك العقار رفع سعر الإيجار السنوي بنسبة تزيد عن 5% حسب قانون الإيجار في أبوظبي.

بهذا نكون وضحنا بصورة تفصيلية قانون الايجارات ابوظبي، وسلطنا الضوء على حقوق المستأجرين خاصة. علما أن كل إمارة في دولة الإمارات العربية المتحدة تحدد قوانينها الخاصة بما يتلائم مع مصلحة المالك والمستأجر. لذلك اذا كنت تسعى إلى السكن في دبي مثلا، فإليك مقال مخصص يشرح فيه قانون الإيجارات في دبي، وأيضًا تعلم عن حقوق المستأجرين حسب قانون الايجارات في الشارقة، وخطوات التسجيل العقاري في رأس الخيمة عبر مدونة مساكن.

لا تتردد في طلب استشارة مجانية حول قوانين الإيجار في الامارات، أو الاستفسار عن أنسب العقارات المتاحة للايجار أو للبيع عبر موقع مساكن.  

الأسئلة الشائعة

ما هو رقم لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي؟

رقم لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي: 800 2353 | 02 651 2222
عنوان لجنة فض المنازعات الايجارية ابوظبي: دائرة القضاء، الروضة

كيف أحسب الزيادة السنوية للايجار الجديد؟

يعد مؤشر الزيادة الإيجارية الذي تقدمه ريرا دبي أداة تنظيمية تهدف إلى تحقيق استقرار وشفافية في سوق الإيجارات. يُستخدم هذا المؤشر لتحديد مقدار الزيادة المسموح بها بناءً على مقارنة الإيجار الحالي بمتوسط أسعار الإيجارات في المنطقة. وتتم الزيادات على النحو التالي:

1. زيادة بنسبة 5% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20% من متوسط الإيجار السنوي في المنطقة.
2. زيادة بنسبة 10% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 21-30% من المتوسط.
3. زيادة بنسبة 15% إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31-40%.
4. زيادة بنسبة 20% إذا كان الإيجار أقل بأكثر من 41% من المتوسط.

إذا كان الإيجار الحالي يقع ضمن هذه النطاقات، فلا يمكن للمالك فرض أي زيادة على الإيجار. يجب على المالك أيضًا إخطار المستأجر بأي زيادة قبل 90 يومًا من نهاية العقد الإيجاري. يتم تطبيق الزيادة فقط إذا كان الإيجار أقل بنسبة 25% من متوسط أسعار السوق للعقارات المماثلة في نفس المنطقة.

يمكن للمستأجرين والمالكين استخدام حاسبة الإيجارات المتاحة على موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي للمساعدة في تحديد الزيادات المناسبة وضمان الشفافية.