10 حالات يجوز فيها للمالك إنهاء عقد إيجار العقار مبكرًا في دبي

في إمارة دبي، تنظم القوانين واللوائح عقود الإيجار بشكل دقيق ومفصل. وفقًا لقانون الإيجار في دبي، هناك بعض الحالات التي يجوز فيها للمالك إنهاء عقد الإيجار مبكرًا بشرط توافر الظروف القانونية والمطلوبة. في هذا المقال، سنتناول بعض الحالات التي يمكن فيها للمالك إنهاء عقد الإيجار في دبي.
يمكنك أيضًا الاطلاع على شروط فسخ عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته من قِبل المستأجر، وكيفية التعامل مع المالك في هذه الحالة وما هي النتائج المترتبة من فوائد وخسائر على المستأجر.

نبذة عن قانون الإيجارات دبي 

المرسوم رقم 26 لسنة 2013
«يتم البت في النزاعات والخلافات العقارية للمحافظة على كافة الحقوق ودعما للتنمية الاقتصادية في البلاد»

سنَّت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي بعض القوانين التي تنظم معاملات عقود الإيجار وتحمي حقوق كل من المالك والمستأجر. وقد تحدثنا سابقًا بالتفصيل عن قانون الإيجارات دبي بجميع بندوه، وما ينص عليه من سعر الإيجار والزيادة والتسجيل العقاري وغيره. بالإضافة إلى وجود مركز فض المنازعات الإيجارية والتي تتركز أهدافها حول فض المنازعات العقارية، والنظر في جميع المشاكل الخاصة بالعقار من قبل المستأجر أو المالك. 

من الجدير بالذكر أن القوانين أوجبت على المالك أن يلتزم بجميع الإجراءات القانونية والإعلان الرسمي لإنهاء العقد، ويجب عدم تجاوز الحدود القانونية المنصوص عليها في القانون الإماراتي لعقود الإيجار. كما يجب أن يتم مراعاة حقوق المستأجر وتعويضه بشكل مناسب وفقًا للقوانين السارية.

متوفر الآن عقارات للإيجار عبر مساكن

ما هي الحالات التي تُقر للمالك إنهاء عقد إيجار العقار؟

تمثل عقود الإيجار أداة أساسية للإسكان في دولة الإمارات بشكل عام وإمارة دبي بشكل خاص، والتي تستقطب العديد من السكان والمستثمرين من مختلف أنحاء العالم. مما أدى إلى زيادة الطلب على شقق للإيجار، وبالتالي أهمية تلبية احتياجات السكن لهم في هذه المدينة الحديثة. ومع ذلك، يمكن للمالكين في بعض الحالات أن يكون لديهم أسباب مشروعة لإنهاء عقد الإيجار مبكرًا. 

حيث نأكد في مساكن على أنَّ إنهاء عقد الإيجار في دبي يجب أن يكون مستندًا إلى أسس قانونية وشروط محددة. ويتعين على المالك الامتثال لهذه الشروط والإجراءات المطلوبة لضمان تنفيذ الإنهاء بشكل قانوني وعادل.

وقد أفادت دائرة الأراضي والأملاك بدبي بأن هناك تسع حالات يجوز فيها للمالك إنهاء عقد إيجار العقار مبكرًا في دبي، وهي كالتالي:

  1. ‌إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو جزء منه خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إخطار المؤجر له بالسداد، ذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

حيث تنص المادة 25 من القانون رقم (26)، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، والتي تتناول حالات الإخلاء، على أنه:

«يحق للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار في عدد من الحالات، منها إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو أي جزء منه، خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالإخلاء»
وأشار التقرير إلى أن: 
«المشرّع اشترط ضرورة إخطار المستأجر بالسداد من خلال كاتب العدل، أو بالبريد المسجل، وأن يمر 30 يومًا من تاريخ تنفيذ الإعلان قانوناً (وليس إرساله فقط)، حتى يمكن للمؤجر بعد ذلك رفع دعوى إخلاء على المستأجر»

2. إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك.

3. من أسباب بطلان عقد الإيجار إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لآخرين باستعماله لغايات غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام أو الآداب العامة.

4. إذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار؛ بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضررًا متعمدًا أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو السماح للغير بإلحاق الضرر بالعقار.

5. إذا استعمل المستأجر العقار في غير الغرض المؤجّر لأجله، أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة.

6. في حالات العقارات التجارية، يجوز للمالك طلب الإخلاء، إذا أغلق المستأجر العقار التجاري وتركه دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يومًا متصلة أو تسعين يومًا متقطعة في السنة الواحدة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

7. إذا كان العقار مهددًا بالانهيار، على أن يُثبت المؤجِّر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.

8. إذا فشل المستأجر في الامتثال لأي من شروط عقد الإيجار أو القانون في غضون 30 يومًا من تاريخ إخطار المالك بالالتزام بهذه الشروط.

 9. إذا كانت متطلبات التطوير في الإمارة تتطلب هدم وإعادة بناء العقار وفقاً لتعليمات السلطات الحكومية.

10 إذا رغب مالك العقار في استعادته لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، شريطة إثبات عدم ملكيته للبديل المناسب لذلك الغرض.

هل تبحث عن عقارات للايجار في الامارات؟ تواصل معنا من أجل استشارة مجانية

الأسئلة الشائعة

هل ينتهي العقد في حال تم بيع العقار لمالك جديد؟

انتقال ملكية العقار إلى مالك جديد لا يؤثر على حق المستأجر بالاستمرار في إشغال هذا العقار وفقاً لعقد الإيجار المبرم مع المالك السابق، ذلك شريطة أن يكون هذا العقد ثابت التاريخ.

هل يمكن للمستأجر العودة للسكن بعد ترميمه أو هدمه وإعادة بنائه؟

يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجِّر بهدمه وإعادة بنائه، أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقار وترميمه.

هل يمكن أن يزيد المؤجر قيمة الإيجار عند نهاية العقد أو قبل نهاية العقد؟

لا يجوز للمالك بأي طريقة زيادة بدل الإيجار للعقارات السكنية قبل انقضاء سنتين من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر. هنالك العديد من الخطوات التي يمكنك القيام بها من أجل التعامل مع الارتفاع غير القانوني للإيجارات في دبي مثل رفع شكوى للجهات المختصة – لجان فض المنازعات الإيجارية.